조정대상지역 일시적 2주택 전입요건과 처분기한

양도소득세2026. 10. 04.서진호 세무사·공인중개사

조정대상지역에 주택 1채를 보유한 세대가 2026. 08. 04. 이후 조정대상지역의 다른 주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우, 2026. 10. 01. 이후에는 신규주택 취득일부터 2년 이내에 종전주택을 양도하여야 일시적 2주택 비과세(종전주택을 1세대1주택으로 보아 비과세하는 특례)를 적용받을 수 있습니다. 종전에는 3년이던 처분기한이 2026년 세제개편안에 따라 2년으로 단축되었습니다.

같은 조정대상지역 안에서 주택을 대체취득하고 2020. 02. 11.부터 2022. 05. 09.까지 종전주택을 양도한 세대에는, 기한 내 양도와 함께 신규주택 취득일부터 1년 이내에 세대전원이 신규주택으로 이사하고 전입신고를 마쳐야 하는 요건이 적용되었습니다. 이 요건을 갖추지 못한 양도에 대하여 2025년에도 비과세를 부인하는 양도소득세 경정·고지가 있었습니다.

핵심 정리

① 2026. 08. 04. 이후 조정대상지역의 신규주택을 취득하고 2026. 10. 01. 이후 조정대상지역의 종전주택을 양도하는 세대는 신규주택 취득일부터 2년 이내에 양도하여야 비과세가 적용됩니다. 2026. 08. 03.까지 신규주택을 취득하거나 계약금을 지급한 경우에는 3년이 적용됩니다.

② 2020. 02. 11.부터 2022. 05. 09.까지 양도한 조정대상지역의 종전주택은 신규주택 취득일부터 1년 이내에 세대전원이 이사하고 전입신고까지 마쳐야 비과세가 적용됩니다. 실제로 이사하였더라도 전입신고가 없으면 비과세가 부인되었고, 전입신고를 하지 못한 부득이한 사유가 증명된 세대는 비과세가 인정되었습니다.

③ 세대원 일부가 이사하지 않은 것은 취학, 근무상의 형편, 1년 이상의 질병 요양 등으로 다른 시·군으로 주거를 이전한 경우에 한하여 인정됩니다.

④ 신규주택 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있으면 전입기한과 종전주택 양도기한은 전 소유자와 임차인 사이의 임대차계약 종료일까지 연장됩니다. 전 소유자가 임차인으로 거주하는 조건으로 취득하거나 취득 후 갱신한 임대차계약에는 연장이 적용되지 않습니다.

1. 현행 종전주택 처분기한 2년

2026. 08. 04. 이후 조정대상지역의 신규주택을 취득한 세대가 2026. 10. 01. 이후 조정대상지역의 종전주택을 양도하는 경우, 신규주택 취득일부터 2년 이내에 양도하여야 일시적 2주택 비과세가 적용됩니다.

2년이 적용되는 것은 신규주택 취득일 현재 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역(「주택법」에 따라 지정·공고된 지역)에 있는 경우이며, 그 밖의 경우에는 3년이 적용됩니다. 조정대상지역 지정 공고일 이전에 신규주택(분양권 등 신규주택을 취득할 수 있는 권리를 포함합니다)을 취득하였거나, 신규주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류로 확인되는 경우에도 3년이 적용됩니다.

「소득세법 시행령」 제155조 제1항 제1호

신규 주택의 취득일 현재 종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(...)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류에 의해 확인되는 경우는 제외한다]하는 경우: 2년

현행 제1호는 종전주택의 처분기한을 2년으로 정하고 있을 뿐, 개정 전 제2호 가목과 같은 신규주택 전입요건은 두고 있지 않습니다.

이 규정은 2026년 세제개편안이 발표된 다음 날인 2026. 08. 04. 이후 신규주택을 취득한 경우부터 적용됩니다. 2026. 08. 03.까지 신규주택(신규주택을 취득할 수 있는 권리를 포함합니다)을 취득하였거나, 그날까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류로 확인되는 경우에는 종전 규정에 따라 3년이 적용됩니다(부칙 제2조 제2항).

「소득세법 시행령」 부칙(2026. 09. 30. 대통령령 제36737호) 제2조 제1항

제155조제1항제1호의 개정규정은 조정대상지역에 종전의 주택을 보유한 1세대가 2026년 8월 4일 이후에 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하는 경우(...)로서 이 영 시행 이후 종전의 주택을 양도하는 경우부터 적용한다.

신규주택의 취득일은 원칙적으로 잔금을 청산한 날이며, 잔금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일입니다(「소득세법」 제98조, 같은 법 시행령 제162조 제1항 제2호). 분양받은 아파트처럼 잔금을 청산한 날까지 완성되지 않은 주택은 완성된 날이 취득일입니다(같은 항 제8호).

2. 세대전원의 이사와 전입신고

2019. 12. 17. 이후 조정대상지역의 신규주택을 취득하고 2020. 02. 11.부터 2022. 05. 09.까지 조정대상지역의 종전주택을 양도한 세대는, 신규주택 취득일부터 1년 이내에 세대전원이 신규주택으로 이사하고 주민등록 전입신고를 마쳐야 일시적 2주택 비과세가 적용됩니다.

이 요건은 종전주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역의 신규주택을 취득한 경우에 적용됩니다. 신규주택을 조정대상지역 지정 공고일 이전에 취득하였거나, 그 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에는 적용되지 않습니다.

이사(실제로 주거를 옮기는 것)와 전입신고(주민등록상 주소를 옮기는 것)는 각각 갖추어야 하는 요건이며, 같은 1년 이내에 종전주택도 양도하여야 합니다(구 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 제2호 나목).

구 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 제2호 가목(2022. 05. 31. 대통령령 제32654호로 개정되기 전의 것)

신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하고 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우

요건을 갖추지 못한 종전주택은 1세대1주택으로 보지 않습니다. 신규주택을 취득하고 한 달여 만에 종전주택을 양도하였으나 1년 이내에 전입하지 않은 세대는, 비과세가 부인되었을 뿐 아니라 장기보유특별공제도 1세대1주택에 대한 공제율(「소득세법」 제95조 제2항 표2)이 아닌 일반 공제율(같은 항 표1)로 계산되었습니다(조심 2025중3745, 2025. 12. 08. 기각).

가. 실제 이사와 전입신고

신규주택에 전입신고를 한 뒤 단기간에 퇴거한 세대에 관하여, 기획재정부는 「주민등록법」에 따른 전입신고에 해당하는지를 전입신고 당시 30일 이상 거주할 목적이 있었는지 등을 종합하여 사실판단할 사항으로 보았습니다(기획재정부 조세법령운용과-592, 2021. 07. 06.).

신규주택에 일정 기간 거주하였다고 주장한 세대는, 1년 이내에 전입신고를 하지 않아 양도소득세가 과세되었습니다(조심 2025중1677, 2025. 09. 17. 기각). 이 세대는 2021. 08. 31. 경기도 안양시의 신규주택을 취득하고 7일 뒤 부산광역시의 종전주택을 양도하였습니다. 조세심판원은 신규주택에 일정 기간 거주하였더라도 「주민등록법」상 전입신고 요건을 충족하지 못하였다고 판단하였습니다.

신규주택으로 이사한 뒤 3년 넘게 전입신고를 하지 않은 세대는, 전입신고를 하지 못한 부득이한 사유가 인정되어 일시적 2주택 비과세가 적용되었습니다(조심 2025구3909, 2026. 02. 24. 취소). 이 세대는 2021. 12. 27. 대구광역시의 신규주택을 취득하여 10일 뒤 이사하였고 그 다음 날 종전주택을 양도하였으며, 전입신고는 2025. 08. 22.에 하였습니다. 처분청(관할 세무서장)은 1년 이내에 전입신고를 마치지 않았다고 보아 비과세를 배제하고, 상속받은 주택까지 포함한 1세대 3주택의 중과세율로 양도소득세를 부과하였습니다.

반면, 조세심판원은 이사한 사실에 다툼이 없고 신규주택을 담보로 주택연금을 받고 있어 실제 거주 목적으로 취득한 것으로 보았습니다. 전입신고 전까지 상속주택에 주소를 둔 것은 부모에 이어 농지를 경작하기 위하여 농업경영체 등록과 지역농협 조합원 자격을 유지하려는 것이었으므로, 기한 내에 전입신고를 하지 못한 부득이한 사유가 있다고 판단하였습니다.

조심 2025구3909, 2026. 02. 24.

쟁점규정에서 전입신고요건을 둔 것은 실거주하지 않고 투기목적으로 주택을 구입할 경우에는 1세대1주택 특례규정을 배제하기 위한 강화된 주택정책에 따른 것이라 할 것인바, (...) 쟁점외신규주택에 이사한 사실에 대해서는 처분청과 청구인 간에 다툼이 없는바 쟁점규정에 따른 '이사' 요건을 충족한 것으로 보이고

나. 세대원 일부가 이사하지 못한 사유

세대원 일부가 신규주택으로 이사하지 않아도 되는 사유는 고등학교 이상의 취학, 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편, 1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병, 학교폭력으로 인한 전학으로 다른 시·군으로 주거를 이전하는 경우입니다(「소득세법 시행규칙」 제71조 제3항). 그 사유는 재학증명서, 재직증명서, 요양증명서 등과 주민등록표등본으로 확인합니다(구 같은 규칙 제72조 제8항).

구 「소득세법 시행규칙」 제72조 제7항(2023. 03. 20. 기획재정부령 제966호로 개정되기 전의 것)

(...) 세대의 구성원 중 일부(영 제155조제1항제2호가목 및 제10항제5호의 경우를 말한다) 또는 세대전원(영 제155조제8항의 경우를 말한다)이 제71조제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유로 다른 시ㆍ군으로 주거를 이전하는 경우를 말한다.

세대원 중 납세자 본인만 주소를 옮기지 않은 세대는, 부친이 경작하던 농지를 경작하기 위하여 본적지에 주소를 둔 것이 부득이한 사유로 인정되어 양도소득세 부과처분이 취소되었습니다(조심 2023중0220, 2023. 08. 22. 취소). 이 세대는 배우자가 2020. 08. 03. 신규주택을 취득한 뒤 세대전원이 신규주택으로 이사하였고, 배우자는 전입신고를 마쳤으나 종전주택을 양도한 납세자는 주소를 옮기지 않았습니다. 처분청은 세대전원이 전입신고를 마치지 않았다고 보아 비과세를 배제하였습니다.

반면, 조세심판원은 세대전원이 실제로 이사하였고 1년 이내에 종전주택을 양도하였으며, 정기적인 소득이 없는 납세자가 생계를 위하여 농지를 경작하려면 농업경영체 등록과 농협 조합원 자격이 필요하였던 점을 들어, 근무상의 형편 등 부득이한 사유에 해당한다고 판단하였습니다.

세대원 일부가 이사하지 못한 사유로 배우자의 진료와 부친 봉양을 든 세대는, 같은 시 안의 다른 주택으로 주거를 옮긴 것이어서 비과세가 부인되었습니다(조심 2025중1951, 2025. 09. 10. 기각). 조세심판원은 부친을 다른 자녀가 모시고 있었던 점과, 질병의 요양도 다른 시·군으로 주거를 이전하는 경우에 한하여 인정된다는 점을 들었습니다.

신규주택을 취득한 남편이 종전주택을 양도한 날 사망한 세대에 관하여, 국세청은 남은 세대원을 대상으로 전입요건을 적용한다고 보았습니다(사전-2022-법규재산-0184, 2022. 03. 25.).

3. 전입기한과 기존 임차인

신규주택 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있고 그 임대차기간이 취득일부터 1년 후에 종료되는 경우, 전입기한과 종전주택 양도기한은 전 소유자와 임차인 사이의 임대차계약 종료일까지 연장됩니다.

연장되는 기한은 취득일부터 2년이 아니라 그 임대차계약의 종료일이며, 취득일부터 최대 2년을 한도로 합니다.

구 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 제2호 각 목 외의 부분 단서(2022. 05. 31. 대통령령 제32654호로 개정되기 전의 것)

다만, 신규 주택의 취득일 현재 기존 임차인이 거주하고 있는 것이 임대차계약서 등 명백한 증명서류에 의해 확인되고 그 임대차기간이 끝나는 날이 신규 주택의 취득일부터 1년 후인 경우에는 다음 각 목의 기간을 전 소유자와 임차인간의 임대차계약 종료일까지로 하되, 신규 주택의 취득일부터 최대 2년을 한도로 하고, 신규 주택 취득일 이후 갱신한 임대차계약은 인정하지 않는다.

가. 전입기한이 연장된 임대차

전 소유자와 임차인이 임대차기간을 1년으로 정한 아파트를 취득한 세대에 관하여, 국세청은 「주택임대차보호법」 제4조 제1항에 따라 그 임대차기간을 2년으로 보아 전입기한을 판정한다고 보았습니다(서면-2021-법규재산-3807, 2022. 03. 25.).

잔금을 청산한 날 전 소유자와 전세계약을 맺은 임차인이 입주한 아파트를 취득한 세대도, 단서(기존 임차인이 있는 경우의 기한 연장)를 적용받을 수 있었습니다(사전-2020-법령해석재산-0609, 2020. 10. 12.). 임차인이 실제로 퇴거한 날이 계약서상 종료일보다 빠르거나 늦은 세대에 관하여, 국세청은 실제 퇴거일과 관계없이 계약서상 종료일을 기한으로 보았습니다(서면-2021-법령해석재산-3364, 2021. 12. 13.).

취득하기 전에 임차인이 전 소유자에게 계약갱신요구권을 행사한 주택을 취득한 세대에 관하여, 기획재정부는 갱신된 임대차기간의 종료일이 취득일부터 2년을 넘더라도 그 종료일을 전입기한으로 보았습니다(기획재정부 재산세제과-929, 2022. 08. 09.).

기획재정부 재산세제과-929, 2022. 08. 09.

[질의] (...) 갱신된 임대차기간 만료일이 신규주택 취득일로부터 2년을 초과한 경우 이사 및 전입기한 (...) (제3안) 갱신된 임대차계약 종료일 [회신] 귀 청의 질의사례는 제3안이 타당합니다.

계약갱신요구권 행사가 아니라 취득 전에 전 소유자와 임차인이 합의로 임대기간을 연장한 주택에 관하여, 국세청은 그 연장된 계약이 단서의 임대차계약에 해당하는지를 임대차계약서의 효력 등을 감안하여 사실판단할 사항으로 보았습니다(사전-2022-법규재산-0806, 2022. 12. 30.).

나. 전입기한이 연장되지 않은 임대차

매도인이 1년 6개월간 임차인으로 거주하는 조건으로 인천광역시 서구의 신규주택을 취득하기로 한 세대에는 단서가 적용되지 않았습니다(서면-2021-부동산-3992, 2021. 09. 29.).

서면-2021-부동산-3992, 2021. 09. 29.

전 소유자가 임차인으로 전환하여 거주하는 조건으로 신규주택을 취득한 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조제1항제2호 단서를 적용하지 않는 것입니다.

전 소유자의 요청에 따라 전 소유자가 임차인으로 거주하는 서울 성북구의 신규주택을 취득한 부부도, 1년 이내에 전입하지 못하여 양도소득세가 과세되었습니다(조심 2025서3742, 2025. 11. 11. 기각). 이 부부는 2020. 07. 16. 신규주택을 취득하고 2021. 03. 12. 종로구의 종전주택을 양도하였으며, 진단서상 질병도 신규주택 취득일부터 1년이 지난 뒤에 발생한 것이어서 예외 사유로 인정되지 않았습니다.

취득 당시의 임대차계약을 승계한 부부도, 그 임대차계약의 종료일이 지난 뒤에 전입신고를 하여 비과세가 부인되었습니다(조심 2026서0567, 2026. 08. 04. 기각). 이 부부는 2021. 05. 28. 서울 송파구의 신규주택을 취득하면서 2022. 06. 27. 종료되는 임대차계약을 승계하였고, 2022. 09. 23.에 전입신고를 하였습니다. 조세심판원은 전입기한이 취득일부터 2년이 아니라 임대차계약 종료일인 2022. 06. 27.이라고 보았고, 승계한 임대차계약을 갱신해 준 뒤 임차인과 전대차계약을 맺었다는 주장도 실거주 목적과 상충한다고 판단하였습니다.

매매계약서 특약에 '현 임차인은 재건축 이주시까지 거주하는 조건의 계약임'을 적고 서울 서초구의 신규주택을 취득한 부부도, 신규주택에 전입할 의사가 없었던 것으로 보아 비과세가 부인되었습니다(조심 2025인3872, 2025. 12. 19. 기각).

다. 기한 내에 전입하지 못한 사정

전 소유자가 명도를 거부하였다고 주장한 세대는, 전 소유자가 퇴거한 뒤에도 전입하지 않아 비과세가 부인되었습니다(조심 2025중4262, 2026. 06. 23. 기각). 이 세대는 2021. 02. 23. 경기도 용인시의 신규주택을 취득하고 2021. 04. 22. 성남시의 종전주택을 양도하였습니다. 조세심판원은 전 소유자가 2021. 06. 01. 퇴거하여 전입기한인 2022. 02. 22.까지 충분히 전입할 수 있었는데도 거주하지 않은 채 신규주택을 매도하였다고 보았습니다.

신규주택의 인테리어 공사로 이사와 전입신고가 수개월 지연되었다고 주장한 세대도, 그 사정이 부득이한 사유에 해당하지 않아 비과세가 부인되었습니다(조심 2025서2084, 2025. 09. 03. 기각). 이 세대는 기존 임차인의 임대차계약 종료일까지 신규주택으로 이사하지도, 전입신고를 하지도 않았습니다.

신규주택의 지분 2분의 1만 취득한 세대도, 1년 이내에 전입하지 않아 비과세가 부인되었습니다(조심 2025서3566, 2025. 12. 09. 기각). 조세심판원은 다른 공유자의 동의 없이는 전입이 불가능할 수 있음을 취득 당시 예측할 수 있었고, 지분을 매도한 사람이 2022. 09. 20. 퇴거한 뒤에도 전입하지 않았으며 제3자인 임차인이 전입신고를 한 점을 들었습니다.

신규주택 전입요건은 2020. 02. 11. 대통령령 제30395호로 신설되어, 2019. 12. 17. 이후 신규주택을 취득하고(그 전에 계약금을 지급한 경우는 제외합니다) 2020. 02. 11. 이후 종전주택을 양도한 경우에 적용되었습니다(부칙 제15조). 이 요건은 2022. 05. 31. 대통령령 제32654호로 삭제되었으나, 2022. 05. 10. 전에 종전주택을 양도한 경우에는 개정 전 규정이 적용됩니다(부칙 제3조).

현행 처분기한 2년은 2026. 09. 30. 대통령령 제36737호로 개정되어 2026. 10. 01.부터 시행되었습니다(부칙 제1조).

조정대상지역 안의 대체취득에 적용되는 요건

양도소득세 부과제척기간(과세관청이 세금을 부과할 수 있는 기간)은 양도한 해의 다음 해 5월 31일(확정신고기한)의 다음 날부터 5년이며, 신고서를 제출하지 않은 경우에는 7년입니다(「국세기본법」 제26조의2 제1항·제2항 제1호, 같은 법 시행령 제12조의3 제1항 제1호). 2026. 10. 04. 현재 개정 전 전입요건이 적용되는 양도 가운데 2021년과 2022년 양도분은 부과제척기간이 남아 있고, 2020년 양도분은 신고서를 제출하지 않은 경우에 부과제척기간이 남아 있습니다.

2020. 02. 11.부터 2022. 05. 09.까지 조정대상지역의 종전주택을 비과세로 양도한 세대는 신규주택의 잔금청산일과 전입신고일, 실제로 이사한 날을 뒷받침하는 자료, 취득 당시의 임대차계약서와 그 종료일을 먼저 확인해 보시기 바랍니다. 세대원 일부가 이사하지 못하였다면 그 사유와 주거 이전지를 증명하는 재학증명서, 재직증명서, 요양증명서를 함께 확인해 보시기 바랍니다. 2026. 08. 04. 이후 조정대상지역의 주택을 새로 취득하는 세대는 계약금 지급일과 잔금청산일, 주택 소재지의 조정대상지역 지정 공고일을 확인하시면 종전주택의 양도기한을 정하실 수 있습니다.