직계존비속 간 주택 매매의 취득세율
부모와 자녀 사이에, 또는 부부 사이에 주택을 넘기면서 매매계약서를 작성하고 대금을 주고받는 거래가 있습니다. 대출금이나 전세보증금을 함께 넘기는 부담부증여도 있습니다. 이러한 거래는 계약서에 매매라고 적혀 있더라도 취득세에서는 증여로 취득한 것으로 보는 것이 원칙이고, 취득자가 그 대가를 지급한 사실을 스스로 증명한 경우에만 유상취득으로 인정됩니다.
무상취득의 세율은 1천분의 35이고, 유상거래를 원인으로 주택을 취득하는 경우의 세율은 취득당시가액에 따라 1천분의 10부터 1천분의 30까지입니다. 조정대상지역에 있는 시가표준액 3억원 이상의 주택을 무상취득하면 세율이 1천분의 120이 됩니다.
배우자와 직계존비속으로부터의 취득을 증여로 보는 규정은 2014. 01. 01. 법률 제12153호로 신설되었고, 부담부증여에 관한 단서는 2017. 12. 26. 법률 제15292호로 들어왔습니다. 2025. 12. 31. 법률 제21308호로 다시 개정되어 2026. 01. 01.부터 시행되고 있습니다.
인수한 채무를 무엇으로 입증하여야 하는지, 그 채무를 변제할 소득과 재산을 어느 시점을 기준으로 판단하는지가 다투어집니다. 대법원은 취득 시점을 기준으로 수증자 본인의 소득과 재산만을 보아야 한다고 판단하였고, 조세심판원은 대가의 지급을 인정한 사건도, 인정하지 않은 사건도 남겼습니다.
1. 증여로 보는 것이 원칙
「지방세법」 제7조 제11항
배우자 또는 직계존비속의 부동산등을 취득하는 경우에는 증여로 취득한 것으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 취득한 부동산등 전체를 유상으로 취득한 것으로 본다. 1. 공매(경매를 포함한다. 이하 같다)를 통하여 부동산등을 취득한 경우 2. 파산선고로 인하여 처분되는 부동산등을 취득한 경우 3. 권리의 이전이나 행사에 등기 또는 등록이 필요한 부동산등을 서로 교환한 경우
「지방세법」 제7조 제12항
증여자의 채무를 인수하는 부담부(負擔附) 증여의 경우에는 그 채무액에 상당하는 부분은 부동산등을 유상으로 취득하는 것으로 본다. 다만, 배우자 또는 직계존비속으로부터의 부동산등의 부담부 증여의 경우에는 제11항을 적용한다.
상대방이 배우자나 직계존비속이면 제12항 단서에 따라 제11항이 적용되므로, 채무를 인수하였다는 사실만으로는 그 채무액에 상당하는 부분이 유상취득이 되지 않습니다.
「지방세법」 제13조의2 제2항
조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 일정가액 이상의 주택을 제11조제1항제2호에 따른 무상취득(이하 이 조에서 "무상취득"이라 한다)을 원인으로 취득하는 경우에는 제11조제1항제2호에도 불구하고 같은 항 제7호나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용한다. 다만, 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 등 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.
가족 사이의 주택 거래는 증여로 취득한 것으로 보는 데에서 출발합니다. 유상취득에 해당한다는 사실은 취득자가 증명합니다.
2. 대가를 지급한 사실의 증명
「지방세법」 제7조 제11항 제4호
4. 해당 부동산등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 다음 각 목의 어느 하나에 의하여 증명되는 경우. 가. 그 대가를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우 나. 소유재산을 처분 또는 담보한 금액으로 해당 부동산을 취득한 경우 다. 이미 상속세 또는 증여세를 과세(비과세 또는 감면받은 경우를 포함한다) 받았거나 신고한 경우로서 그 상속 또는 수증 재산의 가액으로 그 대가를 지급한 경우 라. 가목부터 다목까지에 준하는 것으로서 취득자의 재산으로 그 대가를 지급한 사실이 입증되는 경우
대법원 2025. 10. 16. 선고 2024두67238 판결
납세자로 하여금 대가의 지급 또는 채무의 부담에 관해 납세자 스스로의 소득과 재산을 갖추고 있음을 증명하도록 명시한 지방세법 제7조 제12항 단서나 같은 조 제11항 단서 제4호 각 목의 내용과 취지, 유상취득과 무상취득의 구별은 원칙적으로 취득세 납세의무의 성립 시점을 기준으로 이루어져야 하는 점 등을 종합적으로 고려하면, 증여자의 채무를 인수하는 부동산 등의 부담부증여에서 지방세법 제7조 제11항 단서 제4호의 '그 대가를 지급한 사실이 증명되는 경우'란, 수증자가 해당 부동산 등의 취득 시점을 기준으로 인수한 채무를 변제하기에 충분한 소득이나 재산을 갖추고 있어, 그 채무인수로 인하여 당초 채무자인 증여자가 해당 채무 부담을 실질적으로 면하게 될 뿐만 아니라 그 부담이 다시 증여자에게 전가되지 않을 개연성이 높다고 인정되는 경우를 의미한다고 해석하여야 한다. 여기서 수증자가 증여자로부터 인수한 채무를 변제할 충분한 소득이나 재산을 갖추고 있는지를 판단할 때에는, 지방세법 제7조 제11항 단서 제4호 (다)목에 따라 취득 이전에 이미 상속세 또는 증여세를 과세 받았거나 신고한 경우로서 그 상속 또는 수증 재산에 해당하는 때를 제외하고는, 수증자 본인의 소득과 재산만을 가지고 살펴야 하고, 부담부증여의 목적물인 해당 부동산 자체를 고려해서는 아니 된다.
이 사건에서 원고는 2022. 04. 28. 부친으로부터 아파트를 증여받으면서 임차인에 대한 임대차보증금반환채무 3억 5,000만원을 인수하였고, 조정대상지역 내 3억원 이상 주택의 무상취득에 해당하는 세율로 취득세 등 5,691만 6,000원을 신고·납부한 뒤 보증금반환채무 상당액에 유상취득 세율을 적용해 달라는 경정청구를 하였습니다. 원심(서울고등법원 2024. 11. 29. 선고 2024누52795 판결)은 원고가 새로운 임차인으로부터 받을 보증금으로 종전 보증금을 반환할 수 있었다는 점을 들어 대가의 지급을 인정하였으나, 대법원은 원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원에 환송하였습니다.
변제 자력은 취득 시점을 기준으로 판단합니다. 그 판단에서 부담부증여의 목적물인 해당 부동산은 고려 대상이 아닙니다.
3. 채무를 인수하였다는 사실의 입증
「지방세법 시행령」 제14조의4 제2항
채무부담액은 취득자가 부동산등의 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 인수한 것을 입증한 채무액으로서 다음 각 호의 금액으로 한다. 1. 등기부 등본으로 확인되는 부동산등에 대한 저당권, 가압류, 가처분 등에 따른 채무부담액 2. 금융기관이 발급한 채무자 변경 확인서 등으로 확인되는 금융기관의 금융채무액 3. 임대차계약서 등으로 확인되는 부동산등에 대한 임대보증금액 4. 그 밖에 판결문, 공정증서 등 객관적 입증자료로 확인되는 취득자의 채무부담액
이 기간은 무상취득과 부담부증여의 취득세 신고기한과 같습니다(「지방세법」 제20조 제1항).
조심 2026방0524, 2026. 06. 18.
이 건 심판청구일 현재 쟁점채무부담액의 담보를 위하여 쟁점주택에 설정된 근저당권설정등기의 채무자 명의가 여전히 청구인 자녀의 명의로 남아있고, 청구인과 자녀가 채권자인 OOO은행에게 청구인의 쟁점채무부담액 승계를 위한 채무자 명의변경의 승인을 요청하거나 그 동의를 받은 사실이 확인되지 않는바, 「민법」 제186조에서 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실 변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다고 규정하고 있고, 같은 법 제454조 제1항에서 제삼자가 채무자와의 계약으로 채무를 인수한 경우에는 채권자의 승낙에 의하여 그 효력이 생긴다고 규정하고 있으므로, 쟁점채무부담액은 여전히 청구인의 자녀의 채무에 해당하는 것으로 보이는 점
청구인은 2024. 03. 07. 자녀로부터 주택을 매수하면서 매매대금 중 일부를 자녀의 담보대출 채무를 승계하는 것으로 상계하기로 약정하였고, 자녀와 별도의 약정서도 작성하였습니다. 취득 이후 자녀 명의 계좌로 원리금 상당액을 계속 이체하였고 은행이 발행한 부채증명원도 제출하였습니다. 조세심판원은 심판청구를 기각하였습니다.
제14조의4 제2항 제1호와 제2호가 정한 서류는 등기부 등본과 금융기관이 발급한 채무자 변경 확인서입니다. 부채증명원과 원리금 이체내역은 여기에 해당하지 않습니다.
4. 임대보증금 반환채무의 승계
조심 2022지1082, 2023. 10. 25.
쟁점주택의 증여자인 OOO와 전 임차인 OOO이 2019.3.10. 쟁점주택에 대한 임대차계약을 체결하였고, 묵시적 갱신상태에서 청구인이 쟁점주택을 '증여'를 원인으로 취득한바, 청구인은 「주택임대차보호법」제3조 제4항에 따라 임차주택의 양수인으로서 임대인의 지위를 승계하였고, 임대차보증금반환채무도 임대인의 지위를 승계한 청구인에게 이전된 것으로 보이고, 실제 청구인이 OOO과의 임대차계약이 종료된 시점에 OOO에게 쟁점금액을 반환한 사실이 확인되므로 쟁점주택의 취득은 「지방세법」제7조 제12항의 부담부증여에 의한 취득에 해당하는 것으로 판단된다.
이 사건에서 청구인은 2022. 01. 12. 모친으로부터 주택을 증여받으면서 증여계약서에 전세보증금의 승계를 적지 않았고, 오히려 증여인은 어떠한 유상의 대가를 청구하지 않기로 한다는 조항을 두었습니다. 처분청은 그 사유로 경정청구를 거부하였습니다. 조세심판원은 청구인이 제출한 소득금액증명원과 재산소유상태에 비추어 제4호 가목에 해당한다고 보아, 전세보증금 부분에 유상취득 세율을 적용하도록 경정하는 결정을 하였습니다.
조심 2021지2420, 2021. 12. 29.
청구인은 2021년 이전의 소득을 확인할 수 있는 자료를 제출하지 아니하였고, 2021년 이후 소득을 증명하기 위하여 제출한 근로계약서를 보더라도 매월 OOO원의 소득만 인정할 수 있으므로, 쟁점아파트의 대가(쟁점아파트 매매금액 OOO원에서 계약금 지급액 OOO원을 차감한 OOO원)를 지급하기 위한 취득자의 소득이 증명되는 경우에 해당한다고 보기는 어렵고, 그 외 취득자인 청구인의 그 외 소유재산을 처분 또는 담보한 금액으로 쟁점아파트를 취득한 경우나 청구인이 수증재산의 가액으로 쟁점아파트의 가액을 지급한 경우에 해당하지도 아니한다.
이 사건의 청구인은 2021. 04. 02. 부친과 매매계약을 체결하면서 잔금을 전세보증금 지급채무의 인수로 갈음하였고, 매매계약서에 그 내용이 기재되어 있었습니다. 조세심판원은 심판청구를 기각하였습니다.
계약서에 채무의 승계를 적었는지는 두 사건에서 결론을 좌우하지 않았습니다. 조세심판원은 취득자의 소득이 증명되었는지를 보았습니다.
5. 취득하는 그 주택에서 나온 돈
조심 2023지4784, 2025. 06. 17.
상기 규정의 취지에 비추어 「지방세법」제7조 제11항 제4호 나목의 '소유재산을 처분 또는 담보한 금액'이란 해당 부동산 거래 당시 종전에 소유하던 재산을 처분 또는 담보한 금액이라고 해석함이 타당한바(조심 2019지2053, 2020.9.21., 같은 뜻임), 거래의 대상이 되는 부동산의 임대차보증금은 여기에 해당하지 아니한다고 봄이 타당한 점
청구인은 2023. 05. 27. 부친으로부터 주택을 매수하면서 같은 날 부친을 임차인으로 하는 임대차계약을 체결하였고, 매매대금과 그 임차보증금을 상계하기로 약정한 뒤 차액만 실제로 송금하였습니다. 조세심판원은 심판청구를 기각하였습니다.
제4호 나목의 소유재산은 그 거래 당시에 이미 취득자가 소유하고 있던 재산입니다. 취득하는 주택을 매도인에게 다시 임대하고 받는 보증금은 여기에 들어가지 않습니다.
취득하는 그 주택에서 나오는 돈으로 매매대금을 갈음한 부분은 유상취득으로 인정되지 않습니다.
6. 대가의 일부만 증명된 경우
조심 2024지1090, 2025. 08. 12.
쟁점주택의 거래 중 계약금(OOO원), 잔금의 일부(OOO원) 및 현금 증여액(OOO원) 등 OOO원(45.3%)의 경우, 「지방세법」제7조 제11항 단서 및 그 제4호 등에 따른 해당 부동산등의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 증명되는 경우로 보는 것이 타당하다 할 것이므로, 처분청이 OOO원에 대하여 유상으로 취득한 것이 아닌 증여로 취득한 것으로 보아 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.
조심 2024지1090, 2025. 08. 12.
다만, 쟁점주택의 거래 중 차용금(OOO원) 및 전세보증금(OOO원) 등 OOO원(54.7%)의 경우, 향후에 지급될 금원 내지는 쟁점주택의 취득을 위하여 그 대가를 지급한 사실이 객관적으로 증명되는 경우로 보기는 어렵다 할 것이므로, 이는 유상으로 취득한 것이 아닌 무상(증여)으로 취득한 것으로 보는 것이 타당하다고 판단된다.
청구인은 2024. 01. 15. 부친과 매매계약을 체결하고 계약금과 잔금의 일부를 계좌로 이체하였으며, 부친으로부터 현금을 증여받아 증여세를 신고·납부한 금액으로 잔금의 일부를 지급하였습니다. 차용증을 작성한 차용금과 부친에 대한 전세보증금은 인정되지 않았습니다. 조세심판원은 거래대금 중 45.3%에 대하여만 주택 유상거래 세율을 적용하도록 경정하고 나머지 청구를 기각하였습니다.
이 사건에 적용된 조문의 단서는 유상으로 취득한 것으로 본다고만 되어 있었습니다. 현행 제7조 제11항 단서는 그 취득한 부동산등 전체를 유상으로 취득한 것으로 본다고 적고 있고, 이 문언은 2025. 12. 31. 법률 제21308호로 개정되어 2026. 01. 01.부터 시행되고 있습니다.
법률 제21308호(2025. 12. 31.) 부칙 제3조
제7조제11항 및 제10조의3제2항의 개정규정은 이 법 시행 이후 부동산등을 취득하는 경우부터 적용한다.
2025. 12. 31.까지 취득한 물건에는 종전 조문이 적용됩니다. 부과제척기간이 남아 있는 동안에는 취득 시점에 따라 두 조문이 각각 적용됩니다.
7. 대가와 시가인정액의 차액
「지방세법」 제7조 제11항 제4호 각 목 외의 부분 단서
다만, 그 대가가 제10조의2제1항에 따른 시가인정액(시가인정액을 산정하기 어려운 경우에는 제4조에 따른 시가표준액으로 한다. 이하 이 호에서 같다)보다 낮은 경우로서 그 대가와 시가인정액의 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 100분의 30 이상인 범위에서 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.
「지방세법 시행령」 제11조의3
법 제7조제11항제4호 각 목 외의 부분 단서에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 그 대가와 법 제10조의2제1항에 따른 시가인정액(시가인정액을 산정하기 어려운 경우에는 법 제4조에 따른 시가표준액으로 한다. 이하 이 조에서 같다)의 차액(지분을 취득한 경우에는 전체 지분을 취득한 것으로 보아 계산한 차액을 말하고, 주택의 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 주택을 취득한 것으로 보아 계산한 차액을 말한다. 이하 제18조의2에서 같다)이 3억원 이상이거나 시가인정액의 100분의 30에 상당하는 금액 이상인 경우를 말한다.
지분이나 부속토지만을 취득하는 경우의 환산 규정은 2026. 05. 29. 대통령령 제36364호로 들어왔고, 같은 영 부칙 제2조에 따라 2026. 06. 01. 이후 납세의무가 성립하는 경우부터 적용됩니다.
「지방세법」 제10조의3 제2항
지방자치단체의 장은 특수관계인 간의 거래(제7조제11항에 따라 증여로 취득한 것으로 보는 경우는 제외한다)로 그 취득에 대한 조세부담을 부당하게 감소시키는 행위 또는 계산을 한 것으로 인정되는 경우(이하 이 장에서 "부당행위계산"이라 한다)에는 제1항에도 불구하고 시가인정액(시가인정액을 산정하기 어려운 경우에는 제4조에 따른 시가표준액으로 한다)을 취득당시가액으로 결정할 수 있다.
특수관계인으로부터 시가인정액보다 낮은 가격으로 부동산을 취득한 경우의 부당행위계산은 그 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 100분의 5 이상인 경우에 적용됩니다(「지방세법 시행령」 제18조의2). 배우자나 직계존비속으로부터의 취득은 제10조의3 제2항의 괄호에 따라 그 판정에서 제외되고, 제7조 제11항 제4호 단서의 기준으로 판정됩니다.
대가와 시가인정액의 차액이 3억원 이상이거나 시가인정액의 100분의 30 이상이면, 취득자의 소득과 재산이 증명되더라도 제4호가 적용되지 않습니다.
8. 과세표준의 이원화
「지방세법」 제10조의2 제6항
제7조제11항 및 제12항에 따라 증여자의 채무를 인수하는 부담부 증여의 경우 유상으로 취득한 것으로 보는 채무액에 상당하는 부분(이하 이 조에서 "채무부담액"이라 한다)에 대해서는 제10조의3에서 정하는 유상승계취득에서의 과세표준을 적용하고, 취득물건의 시가인정액에서 채무부담액을 뺀 잔액에 대해서는 이 조에서 정하는 무상취득에서의 과세표준을 적용한다.
「지방세법 시행령」 제14조의4 제1항
법 제10조의2제6항에 따른 부담부증여의 경우 유상으로 취득한 것으로 보는 채무액에 상당하는 부분(이하 이 조에서 "채무부담액"이라 한다)의 범위는 시가인정액을 그 한도로 한다.
채무부담액이 유상취득으로 인정되지 않으면 그 금액까지 포함한 시가인정액 전체가 무상취득의 과세표준이 되고, 세율도 1천분의 35 또는 1천분의 120이 적용됩니다.
제7조 제11항 제4호는 2015. 12. 29. 법률 제13636호로 개정되어, 대가를 지급한 사실 외에 그 대가의 원천이 취득자의 소득과 재산이라는 점까지 증명하도록 요구하게 되었습니다. 취득 시점에 따라 적용되는 조문이 다르므로, 검색으로 찾은 심판례가 어느 조문에 관한 것인지를 먼저 보아야 합니다.
직계존비속이나 배우자로부터 주택을 취득할 계획이라면 취득 시점 현재의 소득금액증명과 재산 내역, 인수할 채무의 근저당권 채무자 변경 가능 여부, 금융기관의 채무자 변경 확인서 발급 가능 여부를 먼저 확인해 보시기 바랍니다. 매매대금이나 채무부담액이 시가인정액에 얼마나 미치지 못하는지도 계약 전에 계산해 보시기를 권해 드립니다.