신고 후 국세청 소급감정과 가격변동의 특별한 사정
상속재산은 상속개시일 현재의 시가로 평가하고, 시가를 산정하기 어려우면 개별공시지가나 고시주택가격 같은 보충적 평가방법으로 평가합니다. 상속개시일 전후 6개월 안에 매매·감정·수용·경매·공매가 없는 토지나 건물은 이 보충적 평가방법으로 신고할 수 있습니다. 신고를 마친 뒤에도 법정결정기한까지는 과세관청이 두 곳의 감정기관에 감정을 의뢰하고, 그 감정가액을 상속개시일 현재의 시가로 보아 상속세를 결정할 수 있습니다.
평가기간이 지난 뒤부터 법정결정기한까지의 감정가액을 시가에 포함시킬 수 있게 한 규정은 2019. 02. 12. 대통령령 제29533호로 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항 단서에 추가되었습니다. 국세청은 2020. 01. 31. 보도자료로 이 규정에 따른 감정평가사업을 알렸고, 2025. 01. 01. 국세청훈령 제2633호로 그 대상을 비주거용 부동산과 나대지에서 주택까지 넓혔습니다.
1. 평가기간 밖의 감정가액을 시가에 포함시키는 요건
「상속세 및 증여세법」 제60조 제2항
제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항 단서
다만, 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제2항 제2호
2. 제1항제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일
「상속세 및 증여세법 시행령」 제78조 제1항 제1호
1. 상속세법 제67조의 규정에 의한 상속세과세표준 신고기한부터 9개월
상속세 신고기한은 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6개월입니다. 법정결정기한은 그 신고기한부터 9개월이므로, 상속개시일부터 따지면 15개월을 넘어서는 시점까지 감정가액평가서가 작성될 수 있습니다.
감정을 의뢰하는 주체는 납세자, 지방국세청장, 관할세무서장 가운데 누구라도 될 수 있고, 가격변동의 특별한 사정이 없을 것과 평가심의위원회의 심의를 거칠 것이 요건입니다.
2. 과세관청이 신고 후에 감정을 의뢰할 수 있는지
가. 기획재정부 예규
기획재정부 재산세제과-92, 2021. 01. 27.
【질의】납세자가 「상속세 및 증여세법」에 따라 법정신고기한 이내 시가를 확인 할 수 없어 기준시가로 신고한 이후 납세자 또는 과세관청이 상속개시일을 가격 산정기준일로 하고, 감정가액평가서작성일을 평가기간이 경과한 후부터 법정결정기한 사이로 하여 2개 감정기관에서 감정평가받은 가액을 평가심의위원회에 회부하는 경우, 평가심의위원회의 심의대상에 해당하는지 여부 (제1안) 심의대상에 해당함 (제2안) 심의대상에 해당하지 않음 【회신】귀 질의의 경우 제1안이 타당합니다.
이 예규의 사실관계는 2019. 12. 01. 상속개시된 강남구 소재 상가 건물을 상속인이 2020. 06. 30. 기준시가 40억원으로 신고하였고, 과세관청이 신고일 이후 두 곳의 감정기관에 평가를 의뢰한 사안입니다.
나. 대법원 판례
대법원 2026. 04. 30. 선고 2024두61780 판결
여기서 '시가'란 원칙적으로 일반적이고 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만, 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 '시가'로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다. 이러한 법리는 기존 감정가액이 존재하지 않는 상황에서 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에서 예정한 기간, 즉 평가기간이 경과한 후부터 법정결정기한까지의 기간 중에 과세관청이 공신력 있는 감정기관에 감정을 의뢰하여 감정가액이 새로 존재하게 되는 경우에도, 위 단서 규정이 정한 요건이 모두 충족되고 그 감정이 객관적이고 합리적인 방식으로 이루어져 해당 감정가액이 객관적 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 인정되는 한 마찬가지로 적용된다고 보아야 한다.
이 판결은 상속세가 부과과세 방식의 세목이어서 납세자의 신고만으로는 조세채무가 확정되지 않고, 단서 규정의 문언이 감정 의뢰 주체를 제한하고 있지 않다는 점을 이유로 들었습니다. 고가의 비주거용 부동산에 한정하여 감정평가를 실시하는 것이 조세평등주의에 위배되지 않는다고도 판단하였습니다.
대법원 2026. 04. 02. 선고 2025두35499 판결
구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서는 객관적 교환가치에 부합하도록 상속 또는 증여재산의 가액을 산정하기 위해 '평가기간에 해당하지 않는 기간' 중에 속한 매매 등의 가액일지라도 이를 상속 또는 증여재산의 시가로 볼 수 있는 요건을 별도로 구체화·명확화하고 있는바, 이 역시 모법인 구 상증세법 제60조 제1항 및 제2항의 위임범위를 벗어난 무효의 규정이라고 볼 수 없다.
서울행정법원 2025. 12. 15. 선고 2021구합85600 판결(미확정)이 위 단서 중 평가기간 경과 후 법정결정기한까지의 감정에 관한 부분을 조세법률주의와 법률우위의 원칙에 위배되어 무효라고 판시하였다는 취지는 조심 2026중1443 결정문의 청구인 주장 부분에 기재되어 있습니다. 조세심판원은 그 판결을 들어 처분의 취소를 구한 심판청구에 대하여 위 대법원 판결을 근거로 기각 결정을 하였습니다(조심 2026중1443, 2026. 05. 27. 및 조심 2026중2234, 2026. 08. 10.).
신고 후 법정결정기한 안에 과세관청이 의뢰한 감정가액도 단서의 요건을 갖추면 상속개시일 현재의 시가에 포함됩니다.
3. 가격변동의 특별한 사정
가. 판단 요소와 증명책임
대법원 2026. 04. 30. 선고 2024두61780 판결
가격변동의 특별한 사정 유무를 판단할 때 시간의 경과에 따른 일반적인 가격변동 사유도 고려 대상에서 배제된다고 볼 수 없다. 부동산의 감정가액에 대하여 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서를 적용하는 경우, 평가기준일과 가격산정기준일, 감정가액평가서 작성일 사이의 '가격변동의 특별한 사정' 유무는, 해당 기간에 상속 또는 증여재산의 가액에 유의미하게 영향을 미치는 변동사항이 발생함으로써 해당 감정가액이 평가기준일 현재의 객관적 교환가치를 적정하게 반영한 것으로 볼 수 없는지를 중심으로 판단하여야 한다. 이 경우 토지의 분할·합병, 지목 또는 형질의 변경, 기존 건축물의 철거 또는 멸실, 건축물의 신축·개축·증축 등과 같은 대상 부동산의 법적·물리적 상태 또는 이용 상황의 변화, 용도지역·지구 변경, 공법상 제한의 설정·해제 등과 같은 규제 환경의 변화, 가격 형성의 기초가 되는 지역 환경의 변화 등을 비롯하여, 평가기준일과 가격산정기준일, 감정가액평가서 작성일 사이의 시간적 간격, 비교표준지와의 상대적 가격 차이의 유의미한 변동 여부, 대상 부동산의 개별공시지가 등 공시가격의 누적된 변동 폭과 그 기간별 편차 및 지역 평균 지가변동률 등 일반적인 가격 지표와의 괴리 정도, 주변 토지 용도의 점진적 개선 정도, 해당 감정가액을 평가기준일 현재의 시가로 인정할 경우 다른 동종·유사 자산과의 현저한 가격 불균형이 발생하는지, 감정평가를 통해 가격의 변동성을 적절히 보정할 수 있는지, 평가자의 주관이 개입될 위험성 등을 종합적으로 고려하여 판단하여야 한다. 한편 평가기준일부터 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 점은 과세관청이 주장·증명하여야 한다.
나. 특별한 사정을 살피는 기간
대법원 2026. 04. 30. 선고 2024두61780 판결
구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서가 정한 '가격변동의 특별한 사정이 없어야 한다.'는 요건은 평가기준일부터 가격산정기준일까지의 기간뿐만 아니라, 가격산정기준일부터 감정가액평가서 작성일까지의 기간에 대해서도 충족되어야 비로소 해당 감정가액을 시가로 인정할 수 있다고 봄이 타당하다.
이 사건은 2019. 04. 09. 상속개시된 서대문구 토지를 상속인이 74억원으로 신고하였고, 과세관청과 상속인이 각각 두 곳씩 의뢰한 감정평가 네 건의 평균 115억원으로 상속세가 결정된 사안입니다. 네 건의 가격산정기준일은 상속개시일이 아닌 2019. 10. 10.이었고, 감정가액평가서는 2020. 06. 25.부터 2020. 07. 10. 사이에 작성되었습니다. 원심은 개별공시지가 상승률과 그 지역의 지가변동률을 근거로 이 감정가액을 시가로 인정하지 않았고, 소송 중 법원이 선임한 감정인이 상속개시일을 가격산정기준일로 평가한 가액을 시가로 보아 그 초과 부분을 취소하였습니다. 대법원은 이 결론을 유지하였습니다.
다. 가격산정기준일을 상속개시일과 다르게 잡은 감정
서울고등법원 2024. 08. 20. 선고 2023누42333 판결
과세관청이 추가기간에 과세를 목적으로 감정을 의뢰하는 경우 가격산정기준일을 상속개시일 또는 증여일로 하도록 법령상 강제되고 있지는 않으므로, 이 사건 감정가액의 가격산정기준일이 2020. 2. 2.이라는 이유만으로 바로 이 사건 감정가액이 위법하다고 할 수는 없다. 그러나 이 사건 감정가액을 이 사건 상속개시 당시의 시가로 보려면 그 사이 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 점을 과세관청이 입증하여야 하고, 특히 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서 규정 자체에서 '시간의 경과'를 고려하여 이를 판단하도록 정하고 있으므로, 이 사건 감정가액의 가격산정기준일과 상속개시일 사이에 '가격변동의 특별한 사정'이 없다고 보기 위해서는 보다 엄격한 증명이 필요하다고 할 것이다.
이 사건은 2019. 08. 01. 상속개시된 부동산에 대하여 과세관청이 평가기간 경과 후 첫날인 2020. 02. 02.을 가격산정기준일로 하여 감정을 의뢰한 사안입니다. 법원이 같은 감정기관에 상속개시일을 가격산정기준일로 한 감정가액을 조회한 결과가 처분의 근거가 된 감정가액과 큰 차이를 보였고, 법원은 그 조회 결과의 평균액을 시가로 보아 처분을 일부 취소하였습니다.
라. 특별한 사정이 없다고 본 심판례
조심 2026서0822, 2026. 04. 28.
상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에서 가격변동의 특별한 사정이 없을 것을 요구하는 취지는 감정가액에 대하여 시가로서 타당성을 확보하려는데 있고, 감정평가기관이 특정 시점을 가격산정기준일로 정하여 감정하였다면, 그에 따른 감정가액은 해당 가격산정기준일을 토대로 산정된 금액으로 보아야 할 것이며, 평가기준일부터 감정가액평가서를 작성하는 시점까지의 가격변동이 감정가액의 타당성에 영향을 줬다고 볼만한 사정도 찾기 어렵고, 청구인 역시 그러한 사정이 있다는 증빙을 제시하지 못하고 있으며, 평가심의위원회는 조사청과 청구인이 제시한 감정가액 모두에 대하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 판단하였던 점 등에 비추어 처분청이 청구인과 조사청이 제시한 감정가액의 평균액인 쟁점감정가액을 쟁점부동산의 시가로 보아 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 사건은 2024. 04. 03. 상속개시된 서울 소재 다세대주택 15세대에 대하여 가격산정기준일을 상속개시일로 하고 감정가액평가서를 2025. 05. 07.부터 2025. 05. 10. 사이에 작성한 사안입니다. 청구인은 그 13개월 사이에 토지 공시지가가 7.9% 상승하였다고 주장하였으나, 조세심판원은 기각 결정을 하였습니다.
조심 2026중2234, 2026. 08. 10.
상속개시일부터 감정평가서 작성일까지 쟁점주택의 도시계획변경, 용도변경, 주변지역의 형태 및 이용상황 변화 등 가격의 변동을 일으킬 만한 특별한 사정이 달리 확인되지 않는 점 등에 비추어, 처분청이 쟁점감정가액을 상속개시일 현재 쟁점주택의 시가에 해당하는 것으로 보아 청구인들에게 상속세를 부과한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
가격산정기준일이 상속개시일과 같고 감정가액평가서 작성일이 법정결정기한 안에 있으며 그 사이의 공시가격 변동이나 물리적·규제 환경의 변화가 자료로 확인되지 않은 사건은 기각되었습니다. 가격산정기준일이 상속개시일과 달랐던 사건과 개별공시지가 상승률·지역 지가변동률이 확인된 사건은 처분이 취소되었습니다.
4. 평가심의위원회 심의의 효력
서울고등법원 2024. 08. 20. 선고 2023누42333 판결
피고는 평가심의위원회가 이 사건 감정가액에 관하여 상속개시일부터 가격산정기준일까지 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정하였다고 주장하나, 평가심의위원회의 심의는 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에 따라 시가를 인정하기 위한 하나의 요건일 뿐, 그러한 심의가 있다 하여 가격변동의 특별한 사정이 없다는 점에 관한 증명이 이루어졌다고 볼 수 없다.
조세심판원은 평가심의위원회의 심의 결과를 처분을 유지하는 근거의 하나로 들고 있습니다(조심 2026중1194, 2026. 08. 31. 및 조심 2026중0018, 2026. 05. 19.). 법원은 심의를 거쳤다는 사실과 별도로 과세관청이 특별한 사정이 없음을 증명하여야 한다고 보고 있습니다.
5. 감정평가 대상의 선정 기준
「상속세 및 증여세 사무처리규정」 제72조 제2항(2025. 01. 01. 국세청훈령 제2633호로 개정된 것)
지방국세청장 또는 세무서장은 다음 각 호의 사항을 고려하여 부동산 감정평가 대상을 선정할 수 있으며, 이 경우 대상 선정을 위해 5개 이상의 감정평가법인에 의뢰하여 추정시가(최고값과 최소값을 제외한 가액의 평균값)를 산정할 수 있다. 1. 추정시가와 법 제61조부터 제66조까지 방법에 의해 평가한 가액(이하 "보충적 평가액"이라 한다)의 차이가 5억원 이상인 경우 2. 추정시가와 보충적 평가액 차이의 비율이 10%이상[(추정시가-보충적평가액)/추정시가]인 경우
2025. 01. 01. 개정 전에는 대상이 비주거용 부동산과 나대지로 한정되어 있었고, 금액 기준은 10억원이었습니다.
조심 2026서0822, 2026. 04. 28.
'상속세 및 증여세 사무처리규정'은 행정규칙으로 이는 일반적으로 행정조직 내부에서만 효력을 가질 뿐 국민이나 법원을 구속하는 법적 효력이 없으므로, 행정처분이 그에 위반하였다고 하여 그러한 사정만으로 곧바로 위법하게 되는 것이 아니고, 쟁점부동산을 상증세법령에 따라 감정평가를 하여 시가를 산정하는 것이 법령에서 행정기관에 부여한 재량권을 남용하는 것으로도 보기 어려운 점
이 사건의 상속개시일은 2024. 04. 03.로 주택이 감정평가 대상에 추가되기 전이었습니다. 청구인은 신고 당시 주택이 대상이 아니었으므로 소급과세에 해당한다고 주장하였으나, 조세심판원은 비주거용 부동산과 주거용 부동산을 달리 볼 근거가 없다고 보아 기각 결정을 하였습니다.
6. 납세자가 먼저 감정하여 신고한 경우
「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조 제1항 제2호 단서
해당 감정가액이 법 제61조·제62조·제64조 및 제65조에 따라 평가한 가액과 제4항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 고려하여 해당 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그렇지 않다.
서울고등법원 2024. 08. 20. 선고 2023누42333 판결
원고들도 이 사건 부동산의 시가가 분명하지 않다고 판단되는 경우 스스로 2개 이상의 공신력 있는 감정기관에 의뢰하여 평가한 상속재산 감정가액의 평균액을 시가로 하여 상속세 신고를 할 수 있었고, 이러한 경우에 과세관청의 재감정권한은 상증세법 시행령 제49조 제1항 제2호 단서가 정하고 있는 재감정 사유가 있는 경우에 한하여 예외적으로 인정되는 점(대법원 2024. 4. 12. 선고 2020두54265 판결참조)
국세청 서면-2023-상속증여-0264, 2023. 03. 17.
(질의1) 상속재산에 대한 감정가액이 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조제1항제2호에 따른 기준금액에 미달하는 경우 세무서장등이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 이 경우 상속재산에 대한 감정가액이 기준금액에 미달한 사실이 확인된 시점에 다른 감정기관에 의뢰하여야 하는 것입니다. (질의2) 「상속세 및 증여세법 시행령」 제49조제1항제2호에 해당하여 세무서장등이 다른 감정기관에 의뢰하는 경우에는 같은 항 본문 단서를 적용하지 아니하는 것입니다.
이 예규의 사안은 오피스텔 19개를 두 곳의 감정평가법인 평균액으로 신고하였는데 그 가액이 기준시가보다 낮아 과세관청이 재감정을 의뢰하였고, 재감정평가서 작성일이 법정결정기한을 지난 경우입니다.
신고 전에 두 곳의 감정기관에서 받은 감정가액이 기준금액 이상이면 과세관청이 법정결정기한 안에 새로 감정을 의뢰하는 단서 규정은 적용되지 않고, 기준금액에 미달하면 법정결정기한과 평가심의위원회 심의 없이 재감정이 이루어집니다.
2019. 02. 12. 이후 상속이 개시된 부동산에 대하여 법정결정기한이 지나기 전이면 과세관청의 감정 의뢰가 가능합니다. 위 대법원 2024두61780 판결은 2020. 02. 11. 대통령령 제30391호로 개정되기 전의 시행령에 관한 것이나, 제49조 제1항 단서와 제2항 제2호의 문언은 현행 조문에서도 같습니다.
상속개시일 전후 6개월 안에 매매나 감정이 없는 토지, 상가, 다세대주택을 보충적 평가방법으로 신고할 때에는 추정시가와 보충적 평가액의 차이가 5억원 또는 10%에 이르는지, 신고 전에 감정을 받을 것인지, 과세관청이 감정을 의뢰하였다면 가격산정기준일이 상속개시일과 같은지, 감정가액평가서 작성일이 법정결정기한 안에 있는지, 그리고 그 사이의 개별공시지가·고시주택가격의 변동과 지역 지가변동률이 어떠한지를 확인해 두시기 바랍니다.