일시적 2주택 유예기간 내 이혼과 종전주택 처분
주택 한 채를 소유한 1세대가 다른 주택을 추가로 취득하면 그 취득은 1세대 2주택의 취득이 되고, 그 주택이 조정대상지역에 있으면 표준세율 대신 중과세율이 적용됩니다. 다만 신규 주택을 취득한 뒤 3년 이내에 종전 주택등을 처분하면 일시적 2주택으로 보아 중과세율을 적용하지 않습니다.
다주택자의 주택 유상거래에 대한 취득세 중과는 2020. 08. 12. 「지방세법」 제13조의2가 신설되면서 시작되었고, 일시적 2주택은 「지방세법 시행령」 제28조의5가 정하고 있습니다. 처분기한은 종전 주택등과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우 더 짧았다가 2023. 02. 28. 대통령령 제33308호로 3년으로 일원화되었습니다.
종전 주택등을 매도하거나 증여하거나 멸실시키면 그 소유권이 세대 밖으로 나갑니다. 종전 주택등을 소유한 배우자와 이혼하는 경우에는 그 소유권은 그대로 두고 세대만 갈라집니다. 「지방세법 시행령」 제28조의5 제1항은 이 두 가지를 나누어 적고 있지 않습니다.
「지방세법 시행령」 제28조의5 제1항
법 제13조의2제1항제2호에 따른 "대통령령으로 정하는 일시적 2주택"이란 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔(이하 이 조에서 "종전 주택등"이라 한다)을 소유한 상태에서 이사ㆍ학업ㆍ취업ㆍ직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 추가로 취득한 후 3년(이하 이 조에서 "일시적 2주택 기간"이라 한다) 이내에 종전 주택등(신규 주택이 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택이거나 종전 주택등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 신규 주택을 포함한다)을 처분하는 경우 해당 신규 주택을 말한다.
1. 처분기한과 그 기간이 지난 뒤의 신고
가. 3년으로 일원화되기 전의 기한
「지방세법 시행령」 부칙(2023. 02. 28. 대통령령 제33308호) 제2조
제2조(조정대상지역의 일시적 2주택에 대한 취득세 중과 배제 요건에 관한 적용례) 제28조의5 제1항 및 제36조의3 제1항의 개정규정은 2023년 1월 12일 이후 제28조의5 및 제36조의3에 따른 종전 주택등을 처분하여 같은 개정규정에 따른 요건에 해당하게 된 경우에도 적용한다.
2023년 1월 12일 이후에 종전 주택등을 처분하여 요건에 해당하게 된 경우에는 3년이 적용됩니다.
구 「지방세법 시행령」 제28조의5 제1항(2022. 06. 30. 대통령령 제32747호로 개정되기 전의 것)
법 제13조의2 제1항 제2호에 따른 "대통령령으로 정하는 일시적 2주택"이란 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 그 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔(이하 이 조 및 제36조의3에서 "종전 주택등"이라 한다)을 소유한 상태에서 이사ㆍ학업ㆍ취업ㆍ직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택(이하 이 조 및 제36조의3에서 "신규 주택"이라 한다)을 추가로 취득한 후 3년(종전 주택등과 신규 주택이 모두 「주택법」 제63조의2 제1항 제1호에 따른 조정대상지역에 있는 경우에는 1년으로 한다. 이하 이 조에서 "일시적 2주택 기간"이라 한다) 이내에 종전 주택등(신규 주택이 조합원입주권 또는 주택분양권에 의한 주택이거나 종전 주택등이 조합원입주권 또는 주택분양권인 경우에는 신규 주택을 포함한다)을 처분하는 경우 해당 신규 주택을 말한다.
이 조문은 2022. 06. 30. 대통령령 제32747호로 개정되기 전에 적용되었고, 그 뒤 종전 주택등과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우의 기간은 2년이 되었습니다. 부과제척기간이 남아 있는 동안에는 종전 주택등을 처분한 날에 따라 1년, 2년, 3년이 각각 적용됩니다.
나. 기간이 지난 뒤의 신고와 납부
「지방세법」 제20조 제2항
취득세 과세물건을 취득한 후에 그 과세물건이 제13조제1항부터 제7항까지의 세율 또는 제13조의2제1항의 세율의 적용대상이 되었을 때에는 대통령령으로 정하는 날부터 60일 이내에 제13조제1항부터 제7항까지의 세율 또는 제13조의2제1항의 세율(제16조제6항제2호에 해당하는 경우에는 제13조의2제3항의 세율)을 적용하여 산출한 세액에서 이미 납부한 세액(가산세는 제외한다)을 공제한 금액을 세액으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 신고하고 납부하여야 한다.
「지방세법 시행령」 제34조 제9호
9. 법 제13조의2제1항 각 호 외의 부분에 따라 주택을 취득한 후 제28조의5제1항에 따른 일시적 2주택 기간 이내에 같은 항에 따른 종전 주택등을 처분하지 아니하여 법 제13조의2제1항제2호의 적용을 받게 되는 경우: 그 기간이 경과한 날
일시적 2주택 기간이 지난 날부터 60일 이내에 중과세율로 산출한 세액에서 이미 납부한 세액을 뺀 금액을 신고하고 납부하여야 합니다.
2. 세대와 주택 수를 판정하는 날
「지방세법 시행령」 제28조의3 제1항
법 제13조의2제1항부터 제4항까지의 규정을 적용할 때 1세대란 주택 취득일 현재 주택을 취득하는 사람과 「주민등록법」 제7조에 따른 세대별 주민등록표(이하 이 조에서 "세대별 주민등록표"라 한다) 또는 「출입국관리법」 제34조제1항에 따른 등록외국인기록표 및 외국인등록표(이하 이 조에서 "등록외국인기록표등"이라 한다)에 함께 기재되어 있는 가족(동거인은 제외한다)으로 구성된 세대를 말하며 주택을 취득하는 사람의 배우자(사실혼은 제외하며, 법률상 이혼을 했으나 생계를 같이 하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 관계에 있는 사람을 포함한다), 취득일 현재 미혼인 30세 미만의 자녀 또는 부모(주택을 취득하는 사람이 미혼이고 30세 미만인 경우로 한정한다)는 주택을 취득하는 사람과 같은 세대별 주민등록표 또는 등록외국인기록표등에 기재되어 있지 않더라도 1세대에 속한 것으로 본다.
「지방세법 시행령」 제28조의4 제1항 전단
법 제13조의2제1항제2호 및 제3호를 적용할 때 세율 적용의 기준이 되는 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택, 법 제13조의3제2호에 따른 조합원입주권(이하 "조합원입주권"이라 한다), 같은 조 제3호에 따른 주택분양권(이하 "주택분양권"이라 한다) 및 같은 조 제4호에 따른 오피스텔(이하 "오피스텔"이라 한다)의 수를 말한다.
별거 중이더라도 법률상 혼인관계가 유지되고 있으면 배우자가 소유한 주택은 신규 주택 취득일 현재 1세대의 주택 수에 들어갑니다. 취득세 납세의무는 취득일에 성립하므로, 그날 이후에 세대가 갈라지더라도 이미 성립한 납세의무 자체는 달라지지 않습니다.
3. 행정안전부 운영요령이 정한 처분의 범위
행정안전부 「다주택자·법인 취득세 중과세 운영요령」 부동산세제과-1190, 2022. 04. 26. (조심 2025지0061, 2025. 08. 06. 결정문의 사실관계에 기재된 내용입니다)
4-8. 갑이 일시적 2주택으로 신규주택을 취득한 후 처분유예기간 이내에 종전주택을 보유한 배우자 을과 이혼할 경우 "처분"에 해당하는지? 일시적 2주택 적용시 "처분"은 다른 세대원에게 소유권을 이전하거나 멸실해야하는 것을 말하므로, 이혼 등으로 세대를 분리하는 것은 "처분"에 해당하지 않음 4-9. 종전주택을 보유한 갑이 일시적 2주택으로 신규주택을 취득한 후 처분유예기간(3년) 이내에 배우자 을과 이혼하여, 이혼에 따른 재산분할을 배우자 을에게 종전주택에 대한 소유권을 이전하는 경우 일시적 2주택에 따른 처분으로 볼 수 있는지 여부? 일시적 2주택 처분유예기간 이내에 종전주택 소유자가 같은 세대원이 아닌 자에게 소유권을 이전하는 경우 처분에 해당 따라서, 종전주택 처분일 현재 이혼으로 세대가 분리된 전 배우자에게 재산분할로 종전주택의 소유권을 이전하는 경우라면 처분으로 보아야 함
4. 이혼을 종전 주택등의 처분으로 본 경우
가. 별거 상태에서 독립할 목적으로 취득한 경우
조심 2023지0081, 2023. 10. 10. (취소) 사안에서 배우자는 2001. 06. 28. 종전주택을 취득하여 보유하고 있었고, 청구인은 2020. 03. 07. 가출하여 별거 상태에서 월세로 지내다가 2021. 06. 15. 쟁점주택을 취득하였습니다. 청구인은 2021. 11. 03. 협의이혼을 신청하여 숙려기간을 거쳐 2022. 02. 09. 확인을 받고 2022. 04. 29. 협의이혼을 신고하였습니다.
청구인은 쟁점주택 취득과 관련하여 일시적 2주택으로 신고한 사실이 있고, 2020.3.27. 배우자와 별거 상태에서 임대주택을 임차하여 생활하던 중 독립하여 이사할 목적으로 쟁점주택을 취득한 것으로 「지방세법 시행령」 제28조의5 제1항에서 규정하고 있는 일시적 2주택의 요건(이사ㆍ학업ㆍ취업ㆍ직장이전 및 이와 유사한 사유)을 충족하고 있으며, 청구인은 쟁점주택 취득일인 2021.6.15.로부터 1년 내인 2022.4.29. 배우자와 이혼한 것으로 확인되는데, 청구인이 제출한 문자 내역 등에 의하면 위 이혼이 위장이혼이라고 볼만한 정황도 확인되지 아니하므로, 청구인 부부는 이혼 이후부터 「지방세법 시행령」 제28조의3 제1항에서 규정하고 있는 1세대에 속하지 않은 것으로 보이는바, 사정이 이러하다면 이 건은 「지방세법 시행령」 제28조의5 제1항에서 규정하고 있는 "종전주택 등을 처분하는 경우"와 그 실질이 다르지 않다고 보는 것이 합리적이라 하겠다.
나. 재판상 이혼으로 혼인관계를 청산한 경우
조심 2023지2964, 2024. 03. 14. (취소) 사안에서 전 배우자는 1997년 9월 가출하였고, 그 뒤 청구인은 부산에서, 전 배우자는 인천에서 각각 따로 거주하였습니다. 청구인은 2021. 08. 31. 쟁점주택을 취득하는 과정에서 전 배우자가 인천에 주택을 소유하고 있다는 사실을 알게 되어 1세대 2주택으로 신고하였고, 전 배우자가 협의이혼에 응하지 않자 이혼소송을 제기하여 2022. 06. 03. 가정법원의 조정으로 이혼하였습니다. 조세심판원은 재판상 이혼도 종전주택을 처분하는 경우와 그 실질이 다르지 않다고 보았습니다.
다. 이혼 후 자녀와 거주할 목적으로 취득한 경우
조심 2023지4673, 2025. 02. 21. (취소) 사안에서 배우자가 2014. 08. 01. 종전주택을 취득한 상태에서 청구인이 2021. 02. 26. 쟁점주택을 취득하였습니다. 청구인과 배우자는 2021. 11. 15. 재산분할 및 자녀 양육과 친권자 결정에 관한 협의서를 작성하여 법원에 제출하였고, 그 협의서에는 배우자 명의의 종전주택은 배우자 소유로, 청구인 명의의 쟁점주택은 청구인 소유로 한다고 기재되어 있었습니다. 2022. 02. 17. 이혼 확인을 받고 같은 날 세대를 분리하였으며, 청구인은 쟁점주택에 전입하여 자녀들과 거주하였습니다. 조세심판원은 청구인이 이혼 후 자녀들과 함께 거주하기 위하여 쟁점주택을 취득한 것으로 보인다는 점을 판단의 근거 가운데 하나로 들었습니다.
라. 재산분할로 신규 주택의 지분을 넘겨받은 경우
조심 2025지0633, 2025. 10. 16. (취소) 사안에서 배우자 명의의 종전주택이 있는 상태에서 청구인과 배우자는 2021. 07. 16. 이 건 주택의 지분을 각 2분의 1씩 취득하였습니다. 2024. 07. 11. 협의이혼을 하였고, 다음 날인 2024. 07. 12. 배우자의 지분 2분의 1이 재산분할을 원인으로 청구인에게 이전되었습니다. 종전주택은 사건조사서 작성일인 2025. 08. 13. 현재까지 배우자가 계속 소유하고 있었습니다. 조세심판원은 청구인이 주거지를 이 건 주택으로 변경하여 배우자와 세대가 분리되었고 재산분할로 1주택 상태가 되었다는 점을 들어 경정청구 거부처분을 취소하였습니다.
마. 단순한 세대분리와의 구별
조심 2025지0061, 2025. 08. 06. (취소) 사안에서 청구인은 2021. 11. 25. 이 건 주택을 취득하면서 배우자 소유의 종전주택을 3년 이내에 처분하는 것으로 하여 신고하였고, 2024. 09. 24. 협의이혼을 한 뒤 2024. 10. 10. 세대를 분리하였습니다.
「지방세법 시행령」제28조의5 제1항의 일시적 2주택으로서 중과대상에서 제외되는 이사ㆍ학업ㆍ취업ㆍ직장이전 및 이와 유사한 사유로 종전주택을 처분하는 경우를 판단함에 있어서 주택을 취득하여 1세대 2주택이 된 자가 일시적 2주택 기간 내에 단순히 세대를 분리하여 1주택자가 된 경우는 종전 주택을 처분한 것으로 보기 어렵지만, 이혼은 부부가 협의 또는 재판에 의하여 혼인(가족)관계를 소멸시키는 것으로, "이혼을 진행하는 과정에서 신규주택을 취득하고 일시적 2주택 기간(3년) 이내에 종전 주택을 처분하는 경우"는 단순히 세대를 분리하는 경우와 달리 위 규정에서 정하고 있는 "종전 주택 등을 처분하는 경우"와 그 실질이 다르지 않다고 보는 것이 합리적이라고 볼 수 있고
이 결정들에서 이혼한 청구인이 소유하게 된 것은 신규 주택이고, 종전 주택등은 전 배우자의 명의로 남아 있었습니다.
5. 처분된 것이 신규 주택인 경우
가. 재산분할로 신규 주택을 이전한 경우
조심 2024지1955, 2025. 02. 04. (기각) 사안에서 청구인은 2018. 11. 16. 취득한 종전주택을 소유한 상태에서 2021. 11. 01. 신규주택을 취득하였습니다. 2023. 03. 20. 협의이혼을 하였고, 2024. 04. 26. 이혼에 따른 재산분할을 원인으로 신규주택의 소유권을 전 배우자에게 이전하였습니다. 종전주택은 청구인이 계속 소유하면서 임대하고 있었습니다.
조세법규는 법문대로 해석하여야 하고 특히 조세를 감면하거나 중과세를 배제하는 특례 규정은 더욱 엄격하게 해석하는 것이 조세형평의 원칙에 부합하는 점,「지방세법」제13조의2 제2항 제2호에서 규정하고 있는 일시적 2주택자에 대한 취득세 중과세 배제는 사실상의 조세 특례에 해당하므로 같은 법 시행령 제28조의5 제1항에서 규정하고 있는 종전주택 등의 처분은 종전주택 등의 소유권에 대한 변동을 일으키는 행위로 보는 것이 타당한 점, 청구인은 종전주택을 취득하여 이 건 심리일 현재까지 소유하고 있으므로 여기에 소유권의 변동이 있다고 볼 수는 없고, 원칙적으로 일시적 2주택 기간 내에 신규주택을 처분(매각, 증여 등)하는 방법으로 1세대 1주택이 된 경우에는 취득세 중과세 대상으로 보아야 하는 점
나. 신규 주택이 강제경매로 매각된 경우
조심 2025지2529, 2026. 04. 15. (기각) 사안에서 청구인은 종전주택을 소유한 상태에서 2022. 01. 19. 신규주택을 취득하고 일시적 2주택으로 신고하였습니다. 신규주택은 2025. 02. 28. 강제경매로 인한 매각을 원인으로 낙찰자에게 소유권이 이전되었고, 종전주택은 그 시점까지 청구인이 계속 소유하고 있었습니다.
일시적 2주택 특례는 신규주택 취득 후 일정 기간 내에 종전주택을 처분하는 경우에 한하여 예외적으로 중과를 배제하는 제도이므로 그 요건은 엄격하게 해석되어야 하고, 이 건에서 청구인은 특례요건의 핵심인 종전주택의 처분을 이행하지 못하였으므로 비록 신규주택이 강제경매로 처분되었다 하더라도 이는 법령이 예정한 특례요건 충족에 해당하지 않으며, 법은 종전주택의 매각 여부를 기준으로 삼고 있을 뿐 신규주택의 비자발적 처분을 이유로 예외를 인정하는 규정을 두고 있지 않는 점
이혼이 있었더라도 재산분할로 소유권을 넘긴 것이 신규 주택이면 종전 주택등을 처분한 것이 되지 않습니다.
6. 이혼이 아닌 세대분리
가. 취득한 뒤의 분가
조심 2021지5773, 2023. 08. 31. (기각) 사안에서 청구인은 종전에 거주하던 주택을 2020. 09. 02. 매도한 뒤 오빠 소유의 주택에 2020. 10. 12. 전입하여 같은 세대를 이루었고, 2021. 03. 02. 신규주택을 취득하였습니다. 2021. 03. 11. 신규주택으로 세대를 분가하였습니다.
1세대의 여부는 「주민등록법」상 세대별 주민등록표에 기재되어 있는 내용을 기준으로 판단함이 타당하다고 할 것인바, 청구인이 2021.3.2. 이 건 신규주택을 취득함에 따라 그 당시 청구인의 주민등록표상 1세대는 오빠 소유의 이 건 종전주택을 포함하여 2주택을 소유하게 되었고, 청구인이 이 건 신규주택을 취득한 이후 별도 세대를 구성하였다 하더라도 이미 성립한 취득세 납세의무에 영향을 줄 수는 없다 할 것이다.
나. 취득일부터 60일 이내의 세대분리
「지방세법 시행령」 제28조의3 제2항 제4호
4. 별도의 세대를 구성할 수 있는 사람이 주택을 취득한 날부터 60일 이내에 세대를 분리하기 위하여 그 취득한 주택으로 주소지를 이전하는 경우
이 호는 2021. 12. 31. 대통령령 제32293호로 신설되어 2022. 01. 01. 이후 납세의무가 성립하는 경우부터 적용됩니다. 조심 2021지5773 사안의 취득일은 2021. 03. 02.이어서 이 규정이 적용되지 않았습니다. 혼인관계의 소멸이 아닌 분가는 신규 주택 취득일부터 60일 이내에 그 주택으로 주소지를 이전한 경우에만 별도 세대로 인정됩니다.
7. 정당한 사유를 정한 규정의 부존재
조심 2025지1409, 2026. 05. 21. (기각) 사안의 청구인들은 2021. 06. 02. 혼인신고를 한 부부로서 각자 주택을 소유하고 있었고, 2022. 07. 15.을 계약상 잔금지급일로 하여 쟁점주택을 취득하였습니다. 청구인들은 2022. 08. 30.과 2022. 08. 31. 각자의 종전주택을 매도하였으나, 취득일 현재는 1세대 3주택 이상에 해당하였습니다.
청구인들은 혼인 및 합가라는 특별한 사정으로 인해 일시적으로 3주택 이상인 상태에 있었던 점이 고려되어야 한다고 주장하나, 「지방세법」 및 같은 법 시행령은 1세대 3주택 이상의 취득에 대하여 일시적으로 취득세 중과를 배제하는 규정을 두고 있지 않고, 일시적 2주택에 대한 특례를 규정한 같은 법 시행령 제28조의5 제1항에서도 일시적 2주택에 따른 유예기간 내에 종전 주택을 처분하지 못한 데에 정당한 사유나 부득이한 사유를 인정하는 규정을 두고 있지 아니한 점 등에 비추어, 위 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이혼을 다툰 사건에서 조세심판원이 판단한 것은 종전 주택등을 처분하지 못한 사정을 용서할 수 있는지가 아니라, 그 이혼이 종전 주택등을 처분하는 경우와 실질이 같은지입니다.
이미 중과세율로 신고하고 납부하였더라도 「지방세기본법」 제50조 제1항에 따라 법정신고기한이 지난 후 5년 이내에 경정청구를 할 수 있습니다. 지방자치단체의 장이 결정 또는 경정을 한 경우에는 그 결정 또는 경정이 있음을 안 날부터 90일 이내에 청구하여야 하며, 이때에도 법정신고기한이 지난 후 5년 이내여야 합니다.
신규 주택의 취득일, 이혼의 효력이 발생한 날, 그리고 종전 주택등의 등기부상 소유자를 확인해 보시기 바랍니다. 협의이혼은 가정법원의 확인을 받아 신고함으로써 효력이 생기므로 확인을 받은 날이 아니라 신고한 날을 보아야 하고, 재판상 이혼은 조정이 성립한 날 또는 판결이 확정된 날을 보아야 합니다. 재산분할로 소유권을 옮기기로 하였다면 그 대상이 종전 주택등인지 신규 주택인지도 함께 확인해 보시기를 권해 드립니다.