일시적 2주택과 합가 특례의 중첩 요건

양도소득세2026. 09. 05.서진호 세무사·공인중개사

종전주택을 양도하기 전에 신규주택을 먼저 취득하여 일시적으로 2주택이 된 세대가, 그 상태에서 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위하여 세대를 합치거나 혼인하면 1세대가 보유하는 주택은 세 채가 됩니다. 일시적 2주택 특례와 동거봉양 합가 특례, 혼인합가 특례는 모두 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우를 요건으로 삼으므로, 각 조문의 요건만으로는 세 채를 보유하게 된 세대에 어느 규정도 그대로 적용되지 않습니다.

과세관청은 이러한 경우에 두 특례를 겹쳐 적용하여 왔습니다. 소득세법 기본통칙과 양도소득세 집행기준이 그 취급을 명시하고 있고, 국세청 예규도 같은 결론을 반복하여 왔습니다.

다만 겹쳐 적용된다고 하여 기한이 늘어나지는 않습니다. 두 특례가 각각 정한 기한을 모두 지켜야 하고, 양도 당시 세대가 보유한 주택이 세 채를 넘으면 그 취급을 받지 못합니다. 조세심판원은 기한을 넘긴 사건과 합가 자체가 인정되지 않은 사건에서 각각 처분을 그대로 유지하였습니다.

「소득세법」 제89조 제1항 제3호 나목

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

1. 3주택이 된 세대에 대한 비과세 특례

법률은 대체취득과 동거봉양, 혼인으로 2주택 이상을 보유하게 되는 경우를 함께 적고 대통령령에 위임하였습니다. 위임을 받은 시행령의 각 항은 저마다 2주택을 요건으로 적고 있으나, 소득세법 기본통칙은 그 두 사유가 겹쳐 3주택이 된 경우의 취급을 따로 정하고 있습니다.

「소득세법 기본통칙」 89-155…2 제1항

국내에 1세대 1주택을 소유한 거주자가 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 새로운 주택을 취득하여 일시 2개의 주택을 소유하고 있던 중 상속 또는 영 제155조 제4항 및 제5항에 따른 혼인 또는 직계존속을 봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 3개의 주택을 소유하게 되는 경우 새로운 주택을 취득한 날부터 3년내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택의 양도로 보아 영 제154조제1항의 규정을 적용한다.

국세청은 같은 취급을 양도소득세 집행기준에도 유형별로 정리해 두었습니다. 여기에서 두 개의 기한이 나란히 제시됩니다.

「양도소득세 집행기준」 89-155-26

일시적 1세대 3주택 비과세 특례 적용 사례

합가로 3주택이 된 세대의 비과세는 합가일 기한과 신규주택 취득일 기한을 모두 지킨 주택에만 적용됩니다.

2. 합가 전 각자 1주택을 보유한 별도세대

동거봉양 합가 특례는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유한 60세 이상의 직계존속과 세대를 합치는 것을 요건으로 합니다. 합가 이전에 이미 하나의 세대를 이루고 있었다면 이 요건이 성립하지 않습니다.

「소득세법 시행령」 제155조 제4항

1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속(다음 각 호의 사람을 포함하며, 이하 이 조에서 같다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 1. 배우자의 직계존속으로서 60세 이상인 사람 2. 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다) 중 어느 한 사람이 60세 미만인 경우 3. 「국민건강보험법 시행령」 별표 2 제3호가목3), 같은 호 나목2) 또는 같은 호 마목에 따른 요양급여를 받는 60세 미만의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함한다)으로서 재정경제부령으로 정하는 사람

모친과 아들이 1999년부터 같은 주택에서 함께 거주하다가 2013년에 아들이 취득한 아파트로 세대 전원이 전입한 사건이 있습니다. 청구인은 그 전입일을 동거봉양 합가일로 보아야 한다고 주장하였으나 조세심판원은 이를 받아들이지 않았습니다.

조심 2021중3857, 2021. 10. 12. (기각)

청구인과 청구인의 직계비속들은 1999.4.9.부터 쟁점아파트에 거주하면서 청구인 명의로 1주택을 보유하다가 2013.2.20. 청구인의 아들 명의로 취득한 OOO아파트로 함께 전입하였고, 청구인과 청구인의 아들이 각각 1주택을 보유하다가 세대합가한 것이 아니라 청구인이 1주택을 보유한 상태에서 청구인의 아들이 1주택을 취득하여 2주택이 된 사실이 인정되는 이상 처분청이 쟁점아파트의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세 적용을 배제하고 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

같은 결정문은 생계를 같이 하는 동거가족인지를 주민등록지가 아니라 현실적으로 한 세대 내에서 거주하면서 생계를 함께하는지에 따라 판단하여야 한다고 보았습니다(대법원 1989. 05. 23. 선고 88누3826 판결 인용). 청구인이 연금소득을, 아들이 근로소득을 각각 얻고 있었다는 사정만으로는 별도의 세대를 구성하였다고 인정되지 않았습니다.

합가 전에 각자 1주택을 보유한 별도세대였다는 사실이 인정되지 않으면 동거봉양 합가 특례는 적용되지 않습니다.

3. 합가 전에 성립한 일시적 2주택

먼저 일시적 2주택 상태가 만들어지고 그 뒤에 세대를 합친 경우입니다. 신규주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하면 됩니다.

「소득세법 시행령」 제155조 제1항

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.

국세청은 부모 세대가 A주택과 B주택으로 일시적 2주택인 상태에서 C주택을 보유한 자녀 세대와 합가한 사안에서 종전주택 A의 양도를 비과세로 보았습니다.

기준-2025-법규재산-0025 (2025. 05. 15., 국세청)

귀 과세기준자문 신청의 경우, 국세청 기존 해석(서면-2016-부동산-2938, 2016.02.25.)을 참조하시기 바랍니다.

서면-2016-부동산-2938 (2016. 02. 25., 국세청)

국내에 1주택(A)을 소유하고 있는 1세대가 다른 주택(B)을 취득함으로써 일시적으로 1세대2주택(A,B)이 된 상태에서 1주택(C)을 소유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 일시적으로 1세대 3주택이 된 경우, 동거봉양합가 전 일시적 1세대2주택(A,B) 중 종전의 주택(A)을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택(B)를 취득하고 그 다른 주택(B)을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택(A)을 양도할 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 「소득세법 시행령」제154조제1항을 적용하는 것입니다.

양도하는 주택이 종전주택 A가 아니라 합가 상대방의 주택 C인 경우에도 같은 기한이 걸립니다. 자녀 세대가 A주택과 B주택으로 일시적 2주택인 상태에서 C주택을 보유한 모친 세대와 합가한 뒤 C주택을 양도한 사안입니다.

사전-2025-법규재산-1240 (2026. 03. 16., 국세청)

1주택(A)을 소유하고 있는 1세대가 다른 주택(B)을 취득함으로써 일시적으로 1세대 2주택(A, B)이 된 상태에서 1주택(C)을 소유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 일시적으로 1세대 3주택이 된 경우, 동거봉양합가 전 B주택을 취득한 날부터 3년 이내에 C주택을 양도하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조제1항 및 제4항에 따라 이를 1세대1주택으로 보아 「소득세법 시행령」 제154조제1항을 적용하는 것입니다.

세 채 가운데 어느 주택을 양도하더라도 신규주택 B의 취득일부터 3년이라는 기한이 함께 적용됩니다.

4. 합가 후에 성립한 일시적 2주택

순서가 반대인 경우입니다. 각자 1주택을 보유한 상태에서 먼저 세대를 합쳐 2주택이 되고, 그 뒤에 세대가 새로운 주택을 취득하여 3주택이 됩니다.

사전-2020-법령해석재산-0117 (2020. 03. 11., 국세청)

1주택(A주택)을 보유한 자와 1주택(B주택)을 보유한 자가 혼인 한 후 2018년 9월 13일 이전에 새로운 주택(C주택)을 취득한 경우로서 혼인한 날부터 5년 이내에 그리고 C주택을 취득한 날부터 3년 이내에 B주택을 양도하는 경우에는 1세대1주택으로 보아 「소득세법 시행령」(2019.02.12. 대통령령 제29523호로 개정된 것) 제154조제1항을 적용하는 것입니다.

합가로 보유하게 된 2주택 가운데 하나가 장기임대주택인 경우에도 결론은 같았습니다. 남편이 A주택을, 아내가 임대등록한 B주택을 각각 보유한 상태에서 혼인하고 그 뒤에 C주택을 취득한 사안입니다.

서면-2022-법규재산-5124 (2025. 06. 18., 국세청)

1주택(A) 보유자와 1주택(B, 장기임대주택) 보유자가 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유한 상태에서 새로운 주택(C)을 취득하여 일시적으로 1세대 3주택이 된 경우 혼인한 날로부터 5년 이내에, 그리고 C주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 A주택을 양도하는 경우에는 「소득세법 시행령(2024.11.12. 대통령령 제34990호로 개정되기 전의 것)」 제155조제1항 및 제5항의 규정에 의하여 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 있는 것이며

일시적 2주택 상태가 합가보다 먼저 생겼는지 나중에 생겼는지는 중첩 적용 여부를 좌우하지 않습니다.

5. 합가일 기한과 신규주택 취득일 기한

두 기한 가운데 하나라도 지난 뒤에 양도하면 그 주택에는 1세대1주택 비과세가 적용되지 않습니다. 국세청 예규는 신규주택 취득일부터 3년이 지난 뒤에 양도한 사안에 대하여 3년 이내에 먼저 양도하는 주택만을 비과세 대상으로 보았습니다.

사전-2026-법규재산-0643 (2026. 06. 08., 국세청)

1주택(B)을 소유하고 있는 자가 다른 주택(C)을 취득함으로써 일시적으로 2주택(B, C)이 된 상태에서 1주택(A)을 소유하는 자와 혼인함으로써 일시적으로 1세대 3주택이 된 경우, C주택을 취득한 날부터 3년 이내에 먼저 양도하는 A주택 또는 B주택에 대하여 「소득세법 시행령」 제155조제1항 및 제5항에 따라 이를 1세대1주택으로 보아 「소득세법 시행령」 제154조제1항을 적용하는 것입니다.

이 질의의 사실관계에서 신규주택 C는 2022. 04. 19.에 취득되었고 혼인은 2022. 11. 23.에 이루어졌으며 A주택은 2026. 03. 19.에 양도되었습니다. 혼인한 날부터 10년은 지나지 않았습니다. 그러나 C주택 취득일부터 3년은 이미 지난 뒤였습니다.

조세심판원도 신규주택 취득일부터 3년이 지난 양도에 대하여 처분을 유지하였습니다. 종전주택이 임차인의 강제경매 신청으로 매각된 사건입니다.

조심 2024인5753, 2025. 02. 17. (기각)

청구인이 양도 당시 일시적 2주택자에 따른 비과세 특례요건을 적용받기 위해서는 거주주택(신규 주택)의 취득일인 2014.5.26.로부터 3년 이내인 2017.5.25.까지 쟁점양도주택을 양도하였어야 하나, 6년이 더 지난 2021.4.6.에 법원의 강제경매로 쟁점양도주택이 양도된 점

같은 결정문은 경매로 양도한 사정이 기한의 예외가 되는지도 함께 판단하였습니다.

「소득세법 시행령」 제155조 제18항

법 제89조제1항제4호나목에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다른 주택을 취득한 날부터 3년이 되는 날 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 1. 「한국자산관리공사 설립 등에 관한 법률」에 따른 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 경우 2. 법원에 경매를 신청한 경우 3. 「국세징수법」에 따른 공매가 진행 중인 경우

이 사건에서는 3년이 되는 날인 2017. 05. 25.까지 경매신청이 접수된 사실이 없고 2020. 05. 27.에야 강제경매가 신청되었습니다.

기한의 예외는 3년이 되는 날 현재 그 사유가 이미 존재할 것을 요구하므로, 기한이 지난 뒤에 생긴 사정은 예외가 되지 않습니다.

6. 양도 당시의 주택 수

기본통칙과 집행기준이 정한 취급은 3주택까지입니다. 네 번째 주택이 있는 상태에서 양도하면 비과세가 적용되지 않습니다.

서면-2021-부동산-0263 (2023. 04. 11., 국세청)

1주택(B)을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택(A)을 보유하고 있는 60세 이상인 직계존속(배우자의 직계존속을 포함)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택(A,B)을 보유한 상태에서 새로운 주택(C)을 취득함으로써 일시적으로 1세대 3주택(A,B,C)이 된 후, 별도 세대 부친의 사망으로 1주택을 상속받아 4주택이 된 경우로서 세대를 합친 날부터 10년 이내에 직계존속 소유 A주택을 먼저 양도하는 경우 「소득세법 시행령」 제154조제1항의 1세대1주택 비과세 규정이 적용되지 아니하는 것입니다.

같은 예규는 A주택과 B주택의 세율도 함께 판단하였습니다. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대 3주택 이상에 해당하므로 소득세법 제104조 제7항 제3호의 세율이 적용된다고 보았습니다.

반대로 네 번째 주택을 먼저 처분하여 세 채로 맞춘 다음 양도한 경우에는 특례가 적용되었습니다. 일시적 2주택인 세대가 2주택을 보유한 직계존속과 합가하여 4주택이 된 사안입니다.

부동산거래관리과-108 (2010. 01. 20., 국세청)

국내에 1주택(이하 "A주택"이라 함)을 보유하고 있는 1세대가 다른 주택(이하 "B주택"이라 함)을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 상태에서 2주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 일시적으로 1세대 4주택이 된 경우로서, 직계존속이 소유하고 있던 2주택 중 1주택을 양도한 후 본인세대가 B주택을 취득한 날로부터 2년 이내에 A주택을 양도하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조제1항 및 제4항에 따라 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세 여부를 판정하는 것임

혼인의 경우에도 같습니다. 2주택자와 1주택자가 혼인하여 3주택이 된 사안에서 국세청은 먼저 한 채를 양도한 뒤에 남은 두 채 가운데 먼저 양도하는 주택에 혼인합가 특례를 적용하였습니다.

부동산거래관리과-204 (2010. 02. 08., 국세청)

2주택(A, B)을 보유하는 자와 1주택을 보유하는 자가 혼인함으로써 1세대가 3주택을 보유하게 되는 경우로서 1주택(A)을 양도한 후 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택(B 또는 C택)은 「소득세법 시행령」 제155조 제5항에 따라 1세대1주택으로 보아 비과세 여부를 판정하는 것입니다.

주택 수는 양도일 현재를 기준으로 판정하므로, 특례가 예정한 개수를 넘는 주택은 먼저 과세로 양도하여 개수를 맞춘 뒤에 나머지를 양도하여야 합니다.

7. 혼인합가 기한의 적용 구간

혼인합가 특례의 기한은 2024. 11. 12. 대통령령 제34990호로 5년에서 10년으로 늘었습니다.

「소득세법 시행령」 제155조 제5항(2024. 11. 12. 대통령령 제34990호로 개정되기 전의 것)

1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 또는 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하는 무주택자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 각각 혼인한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.

「소득세법 시행령」 제155조 제5항(현행)

1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 또는 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하는 무주택자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 각각 혼인한 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다.

기준시점은 혼인일이 아니라 양도일입니다.

부칙 <대통령령 제34990호, 2024. 11. 12.> 제2조

제2조(1세대1주택 특례 등에 관한 적용례) 제155조제5항 및 제156조의2제9항의 개정규정은 이 영 시행 이후 주택을 양도하는 경우부터 적용한다.

2024. 11. 12. 전에 혼인하였더라도 그 이후에 양도하면 10년이 적용되고, 혼인한 날부터 5년이 이미 지난 세대도 10년이 지나지 않았다면 특례를 적용받습니다.

동거봉양 합가 특례의 기한은 2018. 02. 13. 대통령령 제28637호로 5년에서 10년으로 개정되었고, 현행 시행령 제155조 제4항도 10년입니다. 이 기한과 신규주택 취득일부터 3년이라는 기한은 서로 대체되지 않으므로, 먼저 끝나는 기한까지 양도하여야 비과세를 적용받습니다.

앞의 예규들은 모두 종전주택 취득일부터 1년이 지난 뒤에 신규주택을 취득하였다는 점을 전제로 하고 있습니다. 시행령 제155조 제1항 본문이 정한 이 요건은 합가로 3주택이 된 경우에도 그대로 요구됩니다.

합가일과 신규주택의 잔금청산일, 그리고 양도일 현재 세대 전원이 보유한 주택의 수와 그 취득 순서를 먼저 확인해 보시기를 권해 드립니다. 상속이나 증여로 주택이 한 채 더 늘어난 경우라면 어느 주택을 먼저 양도할 것인지도 함께 정하여야 합니다.